Weihnachtsspezial – Mietrecht 2024

Weihnachten das Fest der Liebe?

Im Mietrecht und unter Nachbarn kann davon gerade in der Adventszeit oft keine Rede sein.
So gefällt beispielsweise nicht jedem der wild blinkende Weihnachtsschmuck des Nachbarn auf dem Balkon oder die Weihnachtsdeko im Treppenhaus.

Was er als Mieter im Zusammenhang mit der Weihnachtsdekoration dürfen und was nicht lesen Sie hier:

1. Darf man den Hausflur dekorieren oder das Treppengeländers schmücken?

Auch hier kommt es wie so oft auf den Einzelfall an und dabei auf das Ausmaß des Schmückens.

Nach einem Muskel des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2006 geht in der Regel, dass der Mieter die Gemeinschaftsflächen im Haus mitgestalten dürfen, dazu gehört auch das Treppenhaus, sofern Fluchtwege freigehalten und die Nachbarn nicht behindert oder belästigt werden.

es gibt aber durchaus auch Entscheidungen verschiedene Amtsgerichte, wonach wenn nur ein Mieter das gesamte Treppenhaus übermäßig Weihnachtlich dekoriert, die Nachbarn oder der Vermieter die Entfernung der Dekoration verlangen können.

Hausordnung beachten:

Häifig wird eine konkrete Nutzung bzw. derer Grenzen in einer Hausordnung festgelegt. Bei den dort geregelten Festsetzungen sollten jedoch die Interessen des Vermieters und Eigentümers an der praktischen Nutzbarkeit der Gemeinschaftsflächen, die Sicherheitsinteressen sowie das Interesse an einer optisch ansprechenden Gestaltung der Gemeinschaftsflächen überwiege.

Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, wird  der Weihnachtsschmuck von der übliche Benutzung erfasst und deckt alle mit dem Wohnen typischerweise verbundenen Umstände ab. Die Nutzung der Wohnungstür zu Dekorationszwecken in der Oster- und Weihnachtszeit wird von vielen Amtsgerichten mittlerweile auch als „übliche Nutzung“ anzusehen, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage entsprechend zu würdigen. Die Interessen des Mieters überwiegen. Der Vermieter hatte mit seiner Klage, welche auf die Entfernung der Türdekoration gerichtet war, daher auch keinen Erfolg.

 

2. Lichterkette am Balkon?

eine festliche Beleuchtung des Balkons mit Lichterketten gehört mittlerweile zu den weitgehend akzeptierten gesellschaftlichen Konventionen.

Das Amtsgericht Eschweiler (Urteil vom 01.08.2014, Az. 26 C 43/14) musste sich dagegen mit Leuchtkörpern an einem Balkon befassen.  Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung brachte in der Weihnachtszeit eine aus „sechzehn durch ein Kabel verbundenen verschieden farbigen runden Leuchtkörpern“ bestehende Lichterkette mit einer Gesamtlänge von drei Metern an seinen Balkon an. Die Dekoration missfiel dem Vermieter, sodass dieser seinen Mieter verklagte, die angebrachte Lichterkette zu entfernen – erfolglos.

Das Amtsgericht Eschweiler stellte klar, dass die vom Mieter angebrachte Lichterkette von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst sei.  Bei der Überlassung einer Wohnung mit Balkon beinhaltet die vermieterseitige Gebrauchsüberlassungspflicht auch, dass der Mieter die Balkonfläche in der Weise nutzen kann, dass er sich dort aufhalten und dort Gegenstände, die er zur eigenbestimmten Nutzung der Mietsache benötigt, belassen kann, sofern nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird, die Mietsache nachhaltig verändert oder die Nutzung sonst störend ist. Was die Verwendung von Beleuchtungselementen anginge, so sei festzustellen, dass es inzwischen eine weit verbreitete Sitte sei, nicht nur zur Weihnachtszeit auch Balkone mit Lichterketten zu schmücken. Ausnahmsweise komme eine Versagung in Betracht, wenn die Nutzung konkrete Interessen des Vermieters beeinträchtigt. Denn es sei anerkannt, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Außenbereichs der Mietwohnung anders als die Ausgestaltung der Lebensverhältnisse innerhalb der Wohnung im Einzelfall Einschränkungen unterliegen kann. Dabei habe das Gericht jedoch nicht darüber zu befinden, ob die Verwendung der Lichterkette ästhetischen Anforderungen genügt. Zwar werde der Gesamteindruck des Hauses durch die sichtbare Lichterkette beeinflusst. Die Beeinflussung überschreite aber nicht das hierfür erforderliche Maß der zulässigen Verwendung. Mithin habe der Vermieter ihre Verwendung auch zu dulden.

Unser guter Rat: Ein Rechtsstreit mit Nachbarn oder Ihrem Vermieter, wenn diesen ihre weihnachtliche Deco nicht gefällt, lohnt sich schon aus zeitlichen Gründen nicht. Im Zweifel ist diese noch nicht einmal in der darauf folgenden Adventszeit entschieden. Gemeinsam mit den Nachbarn oder dem Vermieter auf dem Weihnachtsmarkt ein Glas Punsch zu trinken könnte schneller zum Erfolg führen als ein Rechtsstreit.

In diesem Sinne wünscht Ihnen das Team der Kanzlei Kappus & Bohne eine schöne Adventzeit

 

Winterspecial Mietrecht: „Weihnachtsschmuck und Lichterglanz im Treppenhaus? – Was Mieter bei ihrer Weihnachtsdekoration beachten sollten

Für den Großteil unserer Gesellschaft ist das weihnachtliche Dekorieren ein zwingender Bestandteil der Weihnachtszeit. Dabei kann es hier und da sogar vorkommen, dass sich an manch Hausfassaden und an den Fenstern gar Abenteuerliches abspielt – blinkend leuchtende Sterne, farbige Lichterketten und aus den Fenstern sich abseilende Weihnachtsmänner.

Es ist nur verständlich, dass diese Gepflogenheit auch ein großes Konfliktpotential in sich birgt. Denn was der eine Mieter als geschmacksvolle Weihnachtsdekoration empfindet, kann ein andere Mieter als störend wahrnehmen.

Innerhalb der angemieteten „vier Wände“ sind Mieter frei in ihrer Nutzung und demzufolge können sie ihre Wohnung nach eigenem Belieben gestalten und dekorieren.  Es existieren jedoch auch rechtliche Grenzen, insbesondere dann, wenn auch andere Mieter beeinträchtigt sein könnten, wie zum Beispiel beim festlichen Dekorieren des Treppenhauses, der Hausfassade oder des Vorgartens.

Welche Grenzen das sind, möchten wir Ihnen im Nachfolgenden durch einen kurzen Einblick in die ergangene Rechtsprechung nahelegen.

  1. Weihnachtsdekoration in der angemieteten Wohnung

Der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung bezieht sich in erster Linie auf den räumlichen Bereich der gemieteten Wohnung. Die Wohnung stellt grundsätzlich den Kernbereich des Mietverhältnisses dar und ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Mieter sind auf ihren Gebrauch zur Befriedigung ihrer elementaren Lebensbedürfnisse sowie zur Entfaltung ihrer Persönlichkeit angewiesen. Grenzen findet diese Nutzung jedenfalls aber dann, wenn das Eigentumsrecht des Eigentümers beeinträchtigt wird. Dies kann bei Beschädigungen der Räumlichkeiten der Fall sein, sodass dies im Hinblick auf die Anbringung von Weihnachtsdekoration durch den Mieter berücksichtigt werden solle. Die Verursachung von Dübellöchern bei der Anbringung von Dekoration ist hierbei zum Beispiel noch von der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung umfasst. Welche Anzahl an Dübellöchern nach der Verkehrsanschauung noch als vertragsgemäß anzusehen ist, wird dabei je nach Einzelfall zu bestimmt (vgl. AG Paderborn, Urteil vom 30. Januar 2023 – 51 C 35/22).

Gewiss stellt die Verursachung eines Brandes und die damit einhergehender Zerstörung der Mietsache keine vertragsgemäße Nutzung mehr dar. In diesem Zusammenhang musste sich das Landgericht Frankfurt am Main im Jahr 2006 (Urteil vom 30.05.2006, Az. 2-11 S 283/04) mit der Frage auseinandersetzen, ob der Mieter den Mietzins auch dann entrichten muss, wenn die Mietsache abgebrannt ist und der Mieter hierfür verantwortlich ist. Das Landgericht Frankfurt am Main bejahte eine derartige Zahlungspflicht. Der Entscheidung lag dabei folgender Sachverhalt zugrunde:

Am 2. Weihnachtsfeiertrag des Jahres 2002 brannte das streitgegenständliche Haus nieder, nachdem der von dem Mieter aufgestellte Tannenbaum im Wohnzimmer Feuer fing. Ursache für den Brand war das Schwenken einer brennenden Wunderkerze im Bereich des Weihnachtsbaums in der Hand eines der beiden damals vierjährigen Zwillingssöhne des Mieters. Durch das Feuer wurden das erste und zweite Stockwerk des Hauses zerstört, das Erdgeschoß und der Keller wurden teils durch Feuer, teils durch das Löschwasser erheblich beschädigt. Da das Haus aus diesen Umständen nicht mehr bewohnbar war, stellten die Mieter zum Januar 2003 die Mietzinszahlung ein.

Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt am Main ist hier den Mietern eine leicht fahrlässige Verursachung des Wohnungsbrandes zur Last zu legen, sodass diese die Unbewohnbarkeit der Mieträume selbst zu vertreten haben, wenn sie Kinder in der Nähe eines in der Wohnung aufgestellten Weihnachtsbaumes mit Wunderkerzen nicht zureichend beaufsichtigen. Die Einstellung der Mietzahlung – bspw. im Rahmen eines Minderungsrechts – ist in einem solchen Fall ausgeschlossen.

  1. Weihnachtsdekoration im Treppenhaus und an der Haustür?

Das Aufstellen von Dekorationsgegenständen im Hausflur oder das Schmücken der Treppengeländer oder der Wohnungstüren ist gewiss nicht mehr von der Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten umfasst. In der Regel sind Mieter jedoch zwangsläufig auf die Mitbenutzung von sog. Gemeinschaftsflächen angewiesen, um in ihre Wohnung zu gelangen. Einen generellen Anspruch darauf, Gemeinschaftsflächen beliebig zu nutzen, haben Mieter dagegen nicht (vgl. AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2017 – 13 C 61/17).  Meistens wird eine konkrete Nutzung bzw. derer Grenzen in einer Hausordnung festgelegt. Bei den dort geregelten Festsetzungen sollten jedoch die Interessen des Vermieters und Eigentümers an der praktischen Nutzbarkeit der Gemeinschaftsflächen, die Sicherheitsinteressen sowie das Interesse an einer optisch ansprechenden Gestaltung der Gemeinschaftsflächen überwiegen.

Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 07.05.2015, Az. 333 S 11/15) musste in seinem Verfahren darüber entscheiden, ob ein Mieter verpflichtet ist, sein Dekorationsobjekt an der Wohnungstür zu entfernen, wenn der Vermieter diesen auf Entfernung der Dekoration verklagt.

Das Amtsgericht Hamburg gab dem Vermieter zunächst Recht, indem es der Klage stattgab. Durch das Schmücken der Wohnungstür sei das Eigentumsrecht des Vermieters beeinträchtigt, da nur dieser für die Gestaltung des Treppenhauses verantwortlich sei. Anders sah dies das Landgericht Hamburg in der zweiten Instanz.

Es stellte fest, dass sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses erstreckt. Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen typischerweise verbundenen Umstände ab. Die Nutzung der Wohnungstür zu Dekorationszwecken in der Oster- und Weihnachtszeit ist mittlerweile auch als „übliche Nutzung“ anzusehen, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage entsprechend zu würdigen. Die Interessen des Mieters überwiegen. Der Vermieter hatte mit seiner Klage, welche auf die Entfernung der Türdekoration gerichtet war, daher auch keinen Erfolg.

 

  • Lichterkette am Balkon?

Das Amtsgericht Eschweiler (Urteil vom 01.08.2014, Az. 26 C 43/14) musste sich dagegen mit Leuchtkörpern an einem Balkon befassen.  Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung brachte in der Weihnachtszeit eine aus „sechzehn durch ein Kabel verbundenen verschieden farbigen runden Leuchtkörpern“ bestehende Lichterkette mit einer Gesamtlänge von drei Metern an seinen Balkon an. Die Dekoration missfiel dem Vermieter, sodass dieser seinen Mieter verklagte, die angebrachte Lichterkette zu entfernen – erfolglos.

Das Amtsgericht Eschweiler stellte klar, dass die vom Mieter angebrachte Lichterkette von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst sei.  Bei der Überlassung einer Wohnung mit Balkon beinhaltet die vermieterseitige Gebrauchsüberlassungspflicht auch, dass der Mieter die Balkonfläche in der Weise nutzen kann, dass er sich dort aufhalten und dort Gegenstände, die er zur eigenbestimmten Nutzung der Mietsache benötigt, belassen kann, sofern nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird, die Mietsache nachhaltig verändert oder die Nutzung sonst störend ist. Was die Verwendung von Beleuchtungselementen anginge, so sei festzustellen, dass es inzwischen eine weit verbreitete Sitte sei, nicht nur zur Weihnachtszeit auch Balkone mit Lichterketten zu schmücken. Ausnahmsweise komme eine Versagung in Betracht, wenn die Nutzung konkrete Interessen des Vermieters beeinträchtigt. Denn es sei anerkannt, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Außenbereichs der Mietwohnung anders als die Ausgestaltung der Lebensverhältnisse innerhalb der Wohnung im Einzelfall Einschränkungen unterliegen kann. Dabei habe das Gericht jedoch nicht darüber zu befinden, ob die Verwendung der Lichterkette ästhetischen Anforderungen genügt. Zwar werde der Gesamteindruck des Hauses durch die sichtbare Lichterkette beeinflusst. Die Beeinflussung überschreite aber nicht das hierfür erforderliche Maß der zulässigen Verwendung. Mithin habe der Vermieter ihre Verwendung auch zu dulden.

 

Wenn Sie Fragen zu diesen weihnachtlichen oder anderen Metrechtsthemen haben, wenden Sie sich gerne an uns .

Ihr Team der Kanzlei KAPPUS § BOHNE

Wir wünschenIihnen Frohe Weihnachten

Was bedeutet das Neue Heizungsgesetz für Mieter und Vermieter?

Ab wann gilt es?

Das Neue Heizungsgesetz ist seit 8.9.2023 beschlossene Sache.

Es tritt am 1. Januar 2024 in Kraft.

Müssen Sie jetzt als Eigentümer bzw. Vermieter die bestehende Heizung austauschen?

Nein, es gibt keine Austauschplicht für bestehende Heizungen. Die neuen Regelungen gelten zunächst nur für Neubauten. Beispielsweise dürfen in Bestandswohnungen auch Defekte Gas- oder Ölheizungen weiterhin repariert werden. Holzheizungen bleiben ohnehin erlaubt.

Müssen sie als Mieter eine Mieterhöhung fürchten?

Das ist leider nicht auszuschließen. Vermieter können die Kosten für eine neue Heizung anteilig über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Maximal, wenn der Vermieter staatliche Förderungen in Anspruch nimmt, um 10 % der Kosten, ohne staatliche Förderung 8% der Kosten. Insgesamt darf die Miete wegen des Heizungsaustauschs um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Kommen weitere Maßnahme zur Modernisierung der Mietsache hinzu, z.B Dämmung oder neue Fenster oder Ähnliches beträgt die Obergrenze 3 € pro Quadratmeter. Für Haushalte mit niedrigem Einkommen gibt es Härtefallregelungen.

Hohe Energiepreise bringen Vermieter und Mieter in Bedrängnis

Selbst wenn Sie als Mieter freiwillig an der warmen Dusche sparen, auf ein entspannendes Bad verzichten oder ihre Raumtemperatur im Wohnzimmer verzichten, ohne Warmwasseraufbereitung ist eine Wohnung auf Dauer praktisch unbewohnbar.

Darf der Vermieter die Heizung einfach abstellen, um Gas zu sparen?

Auf diese Frage hatte das Amtsgericht Frankfurt a. M. (Urteil vom 26.07.2022 – Az.: 33 C 2065/22) kürzlich eine eindeutige Antwort.

Ein Vermieter in Frankfurt am Main hatte im Juli 2022, aufgrund einer drohenden Preissteigerung, die Gasheizung des Hauses komplett abgestellt. Mit der Folge, dass die Mieterinnen plötzlich ganz unfreiwillig ohne jegliche Warmwasserversorgung auskommen mussten.

Hiergegen erwirkten die Klägerinnen eine einstweilige Verfügung vor dem Amtsgericht, woraufhin der Vermieter seinerseits Widerspruch gegen dieselbige einlegte. Er argumentierte damit, dass er die Mieterinnen vor einer unerwartet hohen Nebenkostenabrechnung schützen wolle. Das Amtsgericht konnte er mit diesem Argument nicht überzeugen.

Der Anspruch der Klägerinnen ergebe sich, so führt das Gericht aus, bereits aus dem geschlossenen Mietvertrag (§ 535 BGB). An der vertraglichen Verpflichtung des Vermieters, eine bewohnbare Wohnung zur Verfügung zu stellen, würde auch eine Preissteigerung nichts ändern.

Zudem hätten die Mieterinnen einen Abwehranspruch aus Besitz (§§ 861, 862 BGB). In der Unterbrechung der Warmwasserzufuhr sei eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht zu sehen. Dem Vermieter stünde es frei, künftig eine höhere Vorauszahlung zu verlangen, eine finanzielle Sicherung des Vermieters durch zwangsweises Drosseln bzw. Abschalten des Verbrauchs sei hingegen unzulässig.

 Dürfen Sie als Vermieter unterjährig die Vorauszahlungen anpassen?

Das  Amtsgericht musste in dem entschiedenen Fall dazu keine Stellung nehmen. In der Praxis ist das aber eine sehr aktuelle Frage!

Häufig erhalten wir in der täglichen Anwaltspraxis Anfragen wegen unterjähriger Anpassung der Vorauszahlungsraten durch den Vermieter, der diese mit extremen plötzlichen Energiepreissteigerungen begründet.

Ob Vermieter in solchen Situationen rechtmäßig handeln, ist gerichtlich noch nicht abschließend entschieden. Die juristische Fachliteratur (Zehelein NZM 16/2022, 593) zeigt weitgehend Verständnis für diese Handlungsoption von Vermietern, zumal diese ansonsten teilweise zur Vorfinanzierung der vom Mieter in jedem Fall letztlich zu tragenden Energiekostensteigerung Fremdkapital aufnehmen müssten.

Welche Optionen haben Sie als Mieter?

  • gegenüber dem Vermieter

Ungeachtet der rein rechtlichen Frage, ob und in welchem Umfang Vermieter einseitig vertragliche Vereinbarungen kurzfristig ändern dürfen, muss sich der Mieter seinerseits fragen, ob es wirklich sinnvoll ist, sich komplett gegen eine unterjährige Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter zu wehren. Denn Letztlich kommt das „dicke Ende“ mit der Jahresendabrechnung und ist dann in einem Betrag fällig.

Wir raten Ihnen daher: Gehen Sie frühzeitig auf ihren Vermieter zu und suchen Sie das Gespräch, um eine sinnvolle Einigung für beide Parteien zu finden. Meist liegt diese in einer zwar unterjährigen, aber moderaten Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

  • gegenüber dem Gasversorger

Was wenn der Gasversorger die Preise erheblich erhöht?

Leider gibt es in diesen Fällen keine wirklich gute Handlungsoption.

  • Die Erhöhung kann nicht verhindert werden.
  • Sie haben ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Energieversorger, aber das hilft im Ergebnis wenig, da bei einem Anbieterwechsel mit ähnlich hohen Energiepreisen zu rechnen ist.

Fazit: Was raten wir Ihnen?

Die Gesamtsituation ist für Mieter wie für Vermieter momentan auf Grund der hohen Energiepreise schwierig. Gerne würden wir Ihnen rechtliche Lösungen bieten, aber tatsächlich ist in dieser Ausnahmesituation eine menschliche Verständigung unter den Vertragsparteien vorzugswürdig. Das Recht an sich muss letztlich im Streitfall gerichtlich durchgesetzt werden können und allein die momentanen gerichtlichen Verfahrensdauern von 1 bis 1,5 Jahren bringen für Mieter wie für Vermieter nicht die erforderlichen schnellen Problemlösungen.

 Einzige Ausnahme sind einstweilige Verfügungsverfahren: Diese kommen aber nur in dringenden Eilfällen in Betracht, also beispielsweise im vom Amtsgericht Frankfurt a. M. entschiedenen Fall in Betracht oder wenn ihr Vermieter einen anderen, unzumutbaren „pfiffigen“ Energiesparplan umsetzen will, der Ihnen die Nutzung der Wohnung faktisch stark erschwert oder unmöglich macht.

Ihr Team der Kanzlei KAPPUS & BOHNE

Was bringt 2020 Neues im Mietrecht..?

Zunächst wünschen wir allen unseren Mandanten einen guten Rutsch

in ein gutes, gesundes und  erfolgreiches Neues Jahr.

Bis zum 6. Januar sind wir nur eingeschränkt, von 10.00 – 12.00 Uhr und von 14.00- 16.00

telefonisch für Sie erreichbar.

Danach ist auch unser Anwaltsteam wieder komplett an Bord und wir im Laufe des Jahres voraussichtlich zu folgenden Themen

auf diesem Blog hier Stellung nehmen:

– zu der für 2020 geplanten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

– zur geplanten Verschärfung des Gesetzes gegen Wuchermieten

– zur Verlängrung und Nachjustierung der Mietpreisbremse

und allen spannenden Themen , die sich im Laufe des Jahres auch durch die

Rechtsprechung noch ergeben werden.

 

 

 

Landgericht Frankfurt a. M. erklärt die Hessische Mietpreisbremse für unwirksam

Mit Urteil vom 27.03.2018 erklärte das Landgericht Frankfurt am Main die im November 2015 verkündete Hessische Mietenbegrenzungsverordnung für unwirksam. Nach Auffassung des Gerichts hat das Land Hessen die Verordnung nicht entsprechend den Anforderungen des Bundesgesetzgebers begründet. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig, da Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen wurde. Somit hängt die sogenannte „hessische Mietpreisbremse“, von der immerhin 16 Kommunen in Hessen betroffen sind, in der Luft und die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten. Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen rund um die „Mietpreisbremse“ und anderen mietrechtlichen Fragen zur Verfügung.