„Die Weihnachtsdeko in der Mietwohnung – Was gilt es zu beachten?“

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„Die Weihnachtsdeko in der Mietwohnung – Was gilt es zu beachten?“

Sie gehört zu dieser Jahreszeit fast in jede Wohnung: die Weihnachtsdekoration. Einige Mieter stellen sich daher die Frage, was erlaubt ist und für was man eine Zustimmung des Vermieters einholen muss.

Besonders beliebt und an fast jedem Gebäude zu sehen, sind Lichterketten, die den Balkon oder die Fenster schmücken. Grundsätzlich gilt: übliche Dekorationsartikel gehören zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung. Der Mieter darf also auf diese Art und Weise dekorieren, solange nicht der Gesamteindruck des Hauses verändert wird. Hierzu bedarf es auch keiner Zustimmung durch den Vermieter.

Zu beachten sind jedoch Grenzen: Der Vermieter kann grelle und auffällige Beleuchtungen untersagen, wenn diese das Haus dominieren oder die übrigen Nachbarn stört.

Als „übertrieben“ gilt die Dekoration vor allem bei neonfarbener Beleuchtung, die das Schlafzimmer des Nachbarn durchleuchtet. Hier kann der Vermieter verlangen, dass eine solche Beleuchtung ab 22:00 Uhr zu untersagen ist.

Als betroffene Mieter sollte man sich stets zuerst an den Vermieter wenden, der dann ggfs. für Abhilfe zu sorgen hat.

In Extremfällen kann auch eine Mietminderung berechtigt sein. Hierfür muss jedoch eine weite Überschreitung des normalerweise zulässigen Zustandes vorliegen. Es muss bspw. das gesamte Grundstück ausgeleuchtet sein, sodass Wohn- und Schlafzimmer des Mieters, auch in den Abendstunden, durchleuchtet sind.

Viele Gerichte waren bereits mit derartigen Konstellationen befasst. So hat das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 390/09) bspw. entschieden, dass Lichterketten am Außenbereich der Mietwohnung keinen Kündigungsgrund darstellen. Es käme zu einer unverhältnismäßigen Kündigung, die dem Mieter nicht zuzumuten sei.

Das Amtsgericht Eschweiler (Az.: 26 C 43/14) entschied, das Partylichterketten auch ohne Zustimmung des Vermieters, bspw. am Balkon, angebracht werden dürfen. Diese Art der Dekoration gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Sache.

Es ist ratsam, die Dekoration der gemeinschaftlich genutzten Bereiche, wie Flur oder Treppenhaus, mit den übrigen Nachbarn abzustimmen. Grundsätzlich sollten aus Brandschutzgründen keine Kerzen im Treppenhaus angezündet werden, die dann ohne Aufsicht brennen.

Eine weitere Frage, die Mieter sich stellen ist: Was gilt bei einer Außendekoration an der Fassade?

Bei einer solchen Dekoration an der Fassade gilt es besonders vorsichtig zu sein. Eine sichere Befestigung, die Vermeidung von Beschädigungen an der Fassade und die Einholung der Zustimmung des Vermieters bei aufwändigerer Deko sollten stets beachtet werden. Als „aufwändige Deko“ gilt auch der kletternde Weihnachtsmann, der an Balkon oder Dach gehängt wird. Zu gewährleisten ist stets die sturmfeste Befestigung der Dekorationsartikel.

Bei einer mangelhaften Befestigung kann es, bspw. wegen eines Sturms, zu Beschädigungen an Fahrzeugen oder Ähnlichem kommen, die auf Dekorationsartikel zurückzuführen sind, die nicht ausreichend befestigt waren. In einem solchen Fall kann neben der Vermieter auch der Mieter haften, wenn grobe Fahrlässigkeit des Mieters bei der Dekoration bzw. der Befestigung der Dekoration erkennbar ist.

Folgendes ist somit dringend zu beachten:

  • Die Dekoration sollte nicht über das gewöhnliche Maß hinausgehen. Sie sollte sich anderen Mietern nicht aufdrängen.
  • Nach 22:00 Uhr sollten grelle Lichter vermieden werden.
  • Gemeinschaftsbereiche sollten respektiert und etwaige Dekorationen stets mit den übrigen Mietern abgestimmt werden.
  • Es sollte stets auch an den Brandschutz gedacht werden, wenn Kerzen, Adventskränze oder Ähnliches aufgestellt werden. Ein Anzünden bzw. das unbeaufsichtigte Brennen sollte stets vermieden werden.
  • Bei Dekoration am Außenbereich des Wohngebäudes muss eine sturmsichere Befestigung vorgenommen werden, um etwaige Haftungsrisiken zu vermeiden.

Fazit: Selbstverständlich gehört die Weihnachtsdekoration der eigenen vier Wände zur Adventszeit. Diese sollte auch mit all ihren Bestandteilen ausgelebt werden dürfen. Die Dekoration findet ihre Grenzen jedoch dort, wo andere gestört werden. Dies gilt es als Grundsatz – auch in dieser Jahreszeit – zu beachten.

Rechtsreferendar Kocer

Eigenbedarfskündigung – wir helfen und unterstützen gerne

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Sie sind Vermieter und möchten so schnell wie möglich Ihre vermietete Wohnung zurückerhalten, weil Sie diese künftig für sich selbst oder Ihre Familienangehörigen benötigen? Dann werden Sie möglicherweise schon – und dabei unter Umständen sogar oft – von der Möglichkeit der sogenannten „Eigenbedarfskündigung“ gehört haben.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine der gesetzlich geregelten Möglichkeiten, ein Wohnraummietverhältnis zu beenden. Sie ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wird dort die Situation genannt, „wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Was auf den ersten Blick ziemlich klar klingt, stellt Vermieter in der Praxis oft vor Probleme und Fragen, die gelöst und beantwortet werden müssen, damit er am Ende sein Ziel des Wiederhalts seiner Wohnung auch wirklich und nach Möglichkeit auch nicht erst nach Jahren erreicht.

  • Wer gilt alles als Vermieter? Ist man z.B. schon Vermieter, wenn man die nämliche Wohnung kürzlich gekauft, aber noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist?
  • Wer sind „seine Familienangehörigen“? Ehegatten und Kinder werden wohl ganz sicher solche Familienangehörigen sein? Aber wie sieht es z.B. mit Geschwistern oder gar mit Nichten, Neffen und Schwagern aus? Darf man auch zu deren Gunsten wegen Eigenbedarf kündigen?
  • Wer zählt alles zu der Gruppe „Angehörige seines Haushalts“?
  • Was bedeutet „die Räume als Wohnung (…) benötigt?“ Was ist, wenn ich als Vermieter die nämliche Wohnung ganz oder zumindest teilweise zum Arbeiten benötige?
  • Wie sieht es aus, wenn ich als Vermieter in die Wohnung zwar einziehen möchte, aber noch nicht sofort nach dem Auszug meines Mieters, sondern erst nach einigen Wochen oder gar – ggf. sogar vielen – Monaten, weil ich die Wohnung erst einmal umfangreich sanieren oder umgestalten möchte?
  • Und wie sieht es aus, wenn sich meine Eigenbedarfspläne nach dem Kündigungsausspruch ändern? Hat mein Mieter dann das Recht, in der Wohnung zu bleiben?

Das und vieles mehr sind typische Fragen und Probleme, vor denen Vermieter stehen, die eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchten. Ähnlich sieht die Lage aber auch für diejenigen, die zwar noch nicht Vermieter sind, sich aber intensiv für den Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung interessieren, weil sie eine solche Wohnung mit dem Ziel kaufen, dorthin nach dem Erwerb so schnell wie möglich einzuziehen.

Erhält man als Mieter eine Eigenbedarfskündigung, so ist man im ersten Moment – verständlicherweise – oft beunruhigt und beschäftigt sich mit Fragen wie

  • Ist die Kündigung, die ich bekommen habe, überhaupt wirksam?
  • Bedeutet die Kündigung, dass ich schon sehr bald auf der Straße stehe, selbst dann, wenn ich mir bis dahin noch keine andere Wohnung gefunden habe?
  • Welche Rolle spielt es, dass ich in der Wohnung schon seit Langem wohne und hier mein soziales Umfeld habe?
  • Ich bin gesundheitlich stark angegriffen – ist dies ein Grund, mit welchem ich mich gegen die Kündigung verteidigen kann?
  • Ich habe in die Wohnung hohe Eigeninvestitionen geleistet – kann ich mich damit gegen die Kündigung wehren?
  • Ich wohne in der Wohnung mit meiner mehrköpfigen Familie und mein Vermieter ist alleinstehend und außerdem noch sehr jung – kann er mich dann aber immer noch mit Erfolg per Eigenbedarf „rauskündigen“?

Stehen auch Sie als Vermieter, Kaufinteressent oder Mieter vor diesen oder ähnlichen Fragen und wissen nicht weiter, so helfen wir Ihnen gerne weiter. Als eine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei beschäftigen wir uns tagtäglich mit diesen und ähnlichen Fragen und Problemen und haben schon vielen Mandanten geholfen, die Situation einer Eigenbedarfskündigung mit Erfolg zu bewältigen. Die Schwerpunkte unserer Tätigkeit liegen dabei sowohl im außergerichtlichen als auch im gerichtlichen Bereich. Oft gelingt es unseren Mandanten mit unserer Unterstützung, ihr Ziel zu erreichen, ohne Gerichte in Anspruch zu nehmen. Um ein manchmal langwieriges gerichtliches Verfahren zu vermeiden, ist es hin und wieder ratsam, mit seinem Vertragspartner – sei es der Mieter oder der Vermieter – eine gütliche Einigung zu schließen, so dass beide Parteien eine Planungssicherheit haben. Lässt sich eine außergerichtliche Lösung nicht erreichen, so unterstützen wir unsere Mandanten dank unserer langjährigen Prozesserfahrung auch bei gerichtlichen Räumungsverfahren.

Wenn also auch Sie Hilfe beim Umgang mit Eigenbedarfskündigungen benötigen, so freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Rechtsanwalt Borik

Fachanwalt für Miet-/ und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

Brauchtumspflege in der Faschingszeit – worauf Mieter achten sollten

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Besonders in den Karnevalshochburgen in Mainz, Köln und Düsseldorf gilt der Karneval als sogenannte Brauchtumspflege.

Gesetzliche Ruhenszeiten werden jedenfalls in der Zeit von Weiberfastnacht bis Aschermittwoch von den Gerichten in der Regel lockerer gesehen als sonst.

Natürlich soll es auch Mietern in dieser Zeit erlaubt sein zu feiern.

Wenn der Mieter selbst dabei ist, da er in der Regel keiner Erlaubnis durch den Vermieter, auch wenn er in seinem Gästezimmer einen oder mehrere Narren unterbringt.

Etwas anderes könnte es sein, wenn die Wohnung direkt an der Zugstrecke eines bekannten Rosenmontags Zuges liegt und der Mieter die Wohnung an fremder für diese Zeit vermietet selbst nicht in der Wohnung ist. In solchen Fällen wird jedenfalls auch die Frage der Überbelegung der Wohnung eine Rolle spielen können. Letztlich wird es eine Einzelfallentscheidung sein, wenn der Vermieter aber schon mehrfach deutlich gemacht hat, dass ein hohes Interesse an der Kündigung des Mieters hat, dann sollte man sich gerade in solchen Fällen als Mieter zuvor anwaltlichen Rat einholen.

Weihnachstspecial Mietrecht 3. Advent 2024

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Schneeräumen vor der eigenen Tür

 Auch wenn „Dank „des Klimawandels in vielen Teilen von Deutschland die Räumungspflicht von Schnee und Eis immer weniger Thema wird, empfiehlt es sich vorzeitig einmal darüber Klarheit zu erlangen, wer im Bedarfsfall tatsächlich Hand anzulegen hat und wann dies zu erfolgen hat.

◊ Wer trägt dafür Sorge, dass der Gehweg und der Zutritt vor dem Haus von Schnee und Eis befreit ist?

Grundsätzlich besteht eine Räumungspflicht auf öffentlichen Straßen für die Städte und Gemeinden. Per Satzung machen allerdings ein Großteil der Städte und Gemeinden in Deutschland davon Gebrauch diese Verkehrssicherungspflicht entsprechende auf die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu übertragen.
Der Eigentümer und Vermieter kann wiederum seine Verkehrssicherungspflicht an einen externen Winterdienst übertragen oder aber auch im Mietvertrag vereinbaren, dass sich die Mieter im Haus an einen bestehenden Schnee- und Räumungsdienstkalender zu halten haben.
Der Vermieter zeichnet sich hierdurch allerdings nicht frei. Er hat in regelmäßigen Abständen zu überprüfen, ob der übertragene Winterdienst tatsächlich funktioniert.
Überprüfen Sie daher genau, ob Sie ggf. persönlich ein Winterdienst betrifft, um entsprechenden Haftungsfallen aus dem Weg zu gehen.

◊ Zu welcher Uhrzeit muss geräumt sein?

Die Uhrzeiten der Räumungspflicht richtet sich nach der kommunalen Satzung. In Frankfurt gilt nach der Straßenreinigungssatzung beispielsweise eine Streu- und Räumpflicht zwischen 7:00 – 22:00 Uhr.

◊ Darf ich eine maschinelle- oder eine Räumung per Hand, die mit Lärm verbunden ist, auch vor 7:00 Uhr oder nach 22:00 Uhr benutzen?

Aktuell gibt es keine Vorschrift, die das Schneeräumen per Hand oder das maschinelle Räumen der Straßen zu unzulässigen Zeit aus Lärmschutzgründen verbietet.
Nach der 32. Bundesimmissionsschutzverordnung bedarf es überhaupt keiner Genehmigung bezüglich des Einsatzes einer maschinellen Räumung. Der Einsatz einer Kehrmaschine ist zur Abwehr einer Gefahr bei Unwetter oder Schneefall vielmehr jederzeit erlaubt.

◊ Welches Streumittel ist erlaubt?

Nach der Satzung über die Straßenreinigung in der Stadt Frankfurt sind besonders Sand, Splitt und ähnlich abstumpfende Materialen zu verwenden.
Asche darf nach der Frankfurter Satzung nicht verwendet werden. Salz gilt als auftauendes Mittel und darf nur in geringer Mengen an besonderen Gefahrenstellen und zur Beseitigung von Eis- und Schneerückständen verwendet werden.
◊ Was passiert, wenn ich nicht rechtzeitig oder meiner Räumungspflicht überhaupt nicht nachkomme?
Wer seiner Pflicht zum Winterdienst überhaupt nicht nachkommt, kann sich zum einen hohen Schadensersatzposten von verunfallenden Passanten ausgesetzt sehen.
Zum anderen droht eine Geldbuße von mehreren Tausend Euro, da das fehlende Nachkommen der Räumpflicht eine Ordnungswidrigkeit darstellt.

 

von Franka Mirbach

Rechtsanwältin

Weihnachtsspezial – Mietrecht 2024

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Weihnachten das Fest der Liebe?

Im Mietrecht und unter Nachbarn kann davon gerade in der Adventszeit oft keine Rede sein.
So gefällt beispielsweise nicht jedem der wild blinkende Weihnachtsschmuck des Nachbarn auf dem Balkon oder die Weihnachtsdeko im Treppenhaus.

Was er als Mieter im Zusammenhang mit der Weihnachtsdekoration dürfen und was nicht lesen Sie hier:

1. Darf man den Hausflur dekorieren oder das Treppengeländers schmücken?

Auch hier kommt es wie so oft auf den Einzelfall an und dabei auf das Ausmaß des Schmückens.

Nach einem Muskel des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2006 geht in der Regel, dass der Mieter die Gemeinschaftsflächen im Haus mitgestalten dürfen, dazu gehört auch das Treppenhaus, sofern Fluchtwege freigehalten und die Nachbarn nicht behindert oder belästigt werden.

es gibt aber durchaus auch Entscheidungen verschiedene Amtsgerichte, wonach wenn nur ein Mieter das gesamte Treppenhaus übermäßig Weihnachtlich dekoriert, die Nachbarn oder der Vermieter die Entfernung der Dekoration verlangen können.

Hausordnung beachten:

Häifig wird eine konkrete Nutzung bzw. derer Grenzen in einer Hausordnung festgelegt. Bei den dort geregelten Festsetzungen sollten jedoch die Interessen des Vermieters und Eigentümers an der praktischen Nutzbarkeit der Gemeinschaftsflächen, die Sicherheitsinteressen sowie das Interesse an einer optisch ansprechenden Gestaltung der Gemeinschaftsflächen überwiege.

Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, wird  der Weihnachtsschmuck von der übliche Benutzung erfasst und deckt alle mit dem Wohnen typischerweise verbundenen Umstände ab. Die Nutzung der Wohnungstür zu Dekorationszwecken in der Oster- und Weihnachtszeit wird von vielen Amtsgerichten mittlerweile auch als „übliche Nutzung“ anzusehen, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage entsprechend zu würdigen. Die Interessen des Mieters überwiegen. Der Vermieter hatte mit seiner Klage, welche auf die Entfernung der Türdekoration gerichtet war, daher auch keinen Erfolg.

 

2. Lichterkette am Balkon?

eine festliche Beleuchtung des Balkons mit Lichterketten gehört mittlerweile zu den weitgehend akzeptierten gesellschaftlichen Konventionen.

Das Amtsgericht Eschweiler (Urteil vom 01.08.2014, Az. 26 C 43/14) musste sich dagegen mit Leuchtkörpern an einem Balkon befassen.  Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung brachte in der Weihnachtszeit eine aus „sechzehn durch ein Kabel verbundenen verschieden farbigen runden Leuchtkörpern“ bestehende Lichterkette mit einer Gesamtlänge von drei Metern an seinen Balkon an. Die Dekoration missfiel dem Vermieter, sodass dieser seinen Mieter verklagte, die angebrachte Lichterkette zu entfernen – erfolglos.

Das Amtsgericht Eschweiler stellte klar, dass die vom Mieter angebrachte Lichterkette von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst sei.  Bei der Überlassung einer Wohnung mit Balkon beinhaltet die vermieterseitige Gebrauchsüberlassungspflicht auch, dass der Mieter die Balkonfläche in der Weise nutzen kann, dass er sich dort aufhalten und dort Gegenstände, die er zur eigenbestimmten Nutzung der Mietsache benötigt, belassen kann, sofern nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird, die Mietsache nachhaltig verändert oder die Nutzung sonst störend ist. Was die Verwendung von Beleuchtungselementen anginge, so sei festzustellen, dass es inzwischen eine weit verbreitete Sitte sei, nicht nur zur Weihnachtszeit auch Balkone mit Lichterketten zu schmücken. Ausnahmsweise komme eine Versagung in Betracht, wenn die Nutzung konkrete Interessen des Vermieters beeinträchtigt. Denn es sei anerkannt, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Außenbereichs der Mietwohnung anders als die Ausgestaltung der Lebensverhältnisse innerhalb der Wohnung im Einzelfall Einschränkungen unterliegen kann. Dabei habe das Gericht jedoch nicht darüber zu befinden, ob die Verwendung der Lichterkette ästhetischen Anforderungen genügt. Zwar werde der Gesamteindruck des Hauses durch die sichtbare Lichterkette beeinflusst. Die Beeinflussung überschreite aber nicht das hierfür erforderliche Maß der zulässigen Verwendung. Mithin habe der Vermieter ihre Verwendung auch zu dulden.

Unser guter Rat: Ein Rechtsstreit mit Nachbarn oder Ihrem Vermieter, wenn diesen ihre weihnachtliche Deco nicht gefällt, lohnt sich schon aus zeitlichen Gründen nicht. Im Zweifel ist diese noch nicht einmal in der darauf folgenden Adventszeit entschieden. Gemeinsam mit den Nachbarn oder dem Vermieter auf dem Weihnachtsmarkt ein Glas Punsch zu trinken könnte schneller zum Erfolg führen als ein Rechtsstreit.

In diesem Sinne wünscht Ihnen das Team der Kanzlei Kappus & Bohne eine schöne Adventzeit

 

Winterspecial Mietrecht: „Weihnachtsschmuck und Lichterglanz im Treppenhaus? – Was Mieter bei ihrer Weihnachtsdekoration beachten sollten

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Für den Großteil unserer Gesellschaft ist das weihnachtliche Dekorieren ein zwingender Bestandteil der Weihnachtszeit. Dabei kann es hier und da sogar vorkommen, dass sich an manch Hausfassaden und an den Fenstern gar Abenteuerliches abspielt – blinkend leuchtende Sterne, farbige Lichterketten und aus den Fenstern sich abseilende Weihnachtsmänner.

Es ist nur verständlich, dass diese Gepflogenheit auch ein großes Konfliktpotential in sich birgt. Denn was der eine Mieter als geschmacksvolle Weihnachtsdekoration empfindet, kann ein andere Mieter als störend wahrnehmen.

Innerhalb der angemieteten „vier Wände“ sind Mieter frei in ihrer Nutzung und demzufolge können sie ihre Wohnung nach eigenem Belieben gestalten und dekorieren.  Es existieren jedoch auch rechtliche Grenzen, insbesondere dann, wenn auch andere Mieter beeinträchtigt sein könnten, wie zum Beispiel beim festlichen Dekorieren des Treppenhauses, der Hausfassade oder des Vorgartens.

Welche Grenzen das sind, möchten wir Ihnen im Nachfolgenden durch einen kurzen Einblick in die ergangene Rechtsprechung nahelegen.

  1. Weihnachtsdekoration in der angemieteten Wohnung

Der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung bezieht sich in erster Linie auf den räumlichen Bereich der gemieteten Wohnung. Die Wohnung stellt grundsätzlich den Kernbereich des Mietverhältnisses dar und ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Mieter sind auf ihren Gebrauch zur Befriedigung ihrer elementaren Lebensbedürfnisse sowie zur Entfaltung ihrer Persönlichkeit angewiesen. Grenzen findet diese Nutzung jedenfalls aber dann, wenn das Eigentumsrecht des Eigentümers beeinträchtigt wird. Dies kann bei Beschädigungen der Räumlichkeiten der Fall sein, sodass dies im Hinblick auf die Anbringung von Weihnachtsdekoration durch den Mieter berücksichtigt werden solle. Die Verursachung von Dübellöchern bei der Anbringung von Dekoration ist hierbei zum Beispiel noch von der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung umfasst. Welche Anzahl an Dübellöchern nach der Verkehrsanschauung noch als vertragsgemäß anzusehen ist, wird dabei je nach Einzelfall zu bestimmt (vgl. AG Paderborn, Urteil vom 30. Januar 2023 – 51 C 35/22).

Gewiss stellt die Verursachung eines Brandes und die damit einhergehender Zerstörung der Mietsache keine vertragsgemäße Nutzung mehr dar. In diesem Zusammenhang musste sich das Landgericht Frankfurt am Main im Jahr 2006 (Urteil vom 30.05.2006, Az. 2-11 S 283/04) mit der Frage auseinandersetzen, ob der Mieter den Mietzins auch dann entrichten muss, wenn die Mietsache abgebrannt ist und der Mieter hierfür verantwortlich ist. Das Landgericht Frankfurt am Main bejahte eine derartige Zahlungspflicht. Der Entscheidung lag dabei folgender Sachverhalt zugrunde:

Am 2. Weihnachtsfeiertrag des Jahres 2002 brannte das streitgegenständliche Haus nieder, nachdem der von dem Mieter aufgestellte Tannenbaum im Wohnzimmer Feuer fing. Ursache für den Brand war das Schwenken einer brennenden Wunderkerze im Bereich des Weihnachtsbaums in der Hand eines der beiden damals vierjährigen Zwillingssöhne des Mieters. Durch das Feuer wurden das erste und zweite Stockwerk des Hauses zerstört, das Erdgeschoß und der Keller wurden teils durch Feuer, teils durch das Löschwasser erheblich beschädigt. Da das Haus aus diesen Umständen nicht mehr bewohnbar war, stellten die Mieter zum Januar 2003 die Mietzinszahlung ein.

Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt am Main ist hier den Mietern eine leicht fahrlässige Verursachung des Wohnungsbrandes zur Last zu legen, sodass diese die Unbewohnbarkeit der Mieträume selbst zu vertreten haben, wenn sie Kinder in der Nähe eines in der Wohnung aufgestellten Weihnachtsbaumes mit Wunderkerzen nicht zureichend beaufsichtigen. Die Einstellung der Mietzahlung – bspw. im Rahmen eines Minderungsrechts – ist in einem solchen Fall ausgeschlossen.

  1. Weihnachtsdekoration im Treppenhaus und an der Haustür?

Das Aufstellen von Dekorationsgegenständen im Hausflur oder das Schmücken der Treppengeländer oder der Wohnungstüren ist gewiss nicht mehr von der Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten umfasst. In der Regel sind Mieter jedoch zwangsläufig auf die Mitbenutzung von sog. Gemeinschaftsflächen angewiesen, um in ihre Wohnung zu gelangen. Einen generellen Anspruch darauf, Gemeinschaftsflächen beliebig zu nutzen, haben Mieter dagegen nicht (vgl. AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2017 – 13 C 61/17).  Meistens wird eine konkrete Nutzung bzw. derer Grenzen in einer Hausordnung festgelegt. Bei den dort geregelten Festsetzungen sollten jedoch die Interessen des Vermieters und Eigentümers an der praktischen Nutzbarkeit der Gemeinschaftsflächen, die Sicherheitsinteressen sowie das Interesse an einer optisch ansprechenden Gestaltung der Gemeinschaftsflächen überwiegen.

Das Landgericht Hamburg (Urteil vom 07.05.2015, Az. 333 S 11/15) musste in seinem Verfahren darüber entscheiden, ob ein Mieter verpflichtet ist, sein Dekorationsobjekt an der Wohnungstür zu entfernen, wenn der Vermieter diesen auf Entfernung der Dekoration verklagt.

Das Amtsgericht Hamburg gab dem Vermieter zunächst Recht, indem es der Klage stattgab. Durch das Schmücken der Wohnungstür sei das Eigentumsrecht des Vermieters beeinträchtigt, da nur dieser für die Gestaltung des Treppenhauses verantwortlich sei. Anders sah dies das Landgericht Hamburg in der zweiten Instanz.

Es stellte fest, dass sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses erstreckt. Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst es die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen typischerweise verbundenen Umstände ab. Die Nutzung der Wohnungstür zu Dekorationszwecken in der Oster- und Weihnachtszeit ist mittlerweile auch als „übliche Nutzung“ anzusehen, um einer gewissen Vorfreude Ausdruck zu verleihen und um die kirchlichen Festtage entsprechend zu würdigen. Die Interessen des Mieters überwiegen. Der Vermieter hatte mit seiner Klage, welche auf die Entfernung der Türdekoration gerichtet war, daher auch keinen Erfolg.

 

  • Lichterkette am Balkon?

Das Amtsgericht Eschweiler (Urteil vom 01.08.2014, Az. 26 C 43/14) musste sich dagegen mit Leuchtkörpern an einem Balkon befassen.  Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung brachte in der Weihnachtszeit eine aus „sechzehn durch ein Kabel verbundenen verschieden farbigen runden Leuchtkörpern“ bestehende Lichterkette mit einer Gesamtlänge von drei Metern an seinen Balkon an. Die Dekoration missfiel dem Vermieter, sodass dieser seinen Mieter verklagte, die angebrachte Lichterkette zu entfernen – erfolglos.

Das Amtsgericht Eschweiler stellte klar, dass die vom Mieter angebrachte Lichterkette von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst sei.  Bei der Überlassung einer Wohnung mit Balkon beinhaltet die vermieterseitige Gebrauchsüberlassungspflicht auch, dass der Mieter die Balkonfläche in der Weise nutzen kann, dass er sich dort aufhalten und dort Gegenstände, die er zur eigenbestimmten Nutzung der Mietsache benötigt, belassen kann, sofern nicht in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird, die Mietsache nachhaltig verändert oder die Nutzung sonst störend ist. Was die Verwendung von Beleuchtungselementen anginge, so sei festzustellen, dass es inzwischen eine weit verbreitete Sitte sei, nicht nur zur Weihnachtszeit auch Balkone mit Lichterketten zu schmücken. Ausnahmsweise komme eine Versagung in Betracht, wenn die Nutzung konkrete Interessen des Vermieters beeinträchtigt. Denn es sei anerkannt, dass der vertragsgemäße Gebrauch des Außenbereichs der Mietwohnung anders als die Ausgestaltung der Lebensverhältnisse innerhalb der Wohnung im Einzelfall Einschränkungen unterliegen kann. Dabei habe das Gericht jedoch nicht darüber zu befinden, ob die Verwendung der Lichterkette ästhetischen Anforderungen genügt. Zwar werde der Gesamteindruck des Hauses durch die sichtbare Lichterkette beeinflusst. Die Beeinflussung überschreite aber nicht das hierfür erforderliche Maß der zulässigen Verwendung. Mithin habe der Vermieter ihre Verwendung auch zu dulden.

 

Wenn Sie Fragen zu diesen weihnachtlichen oder anderen Metrechtsthemen haben, wenden Sie sich gerne an uns .

Ihr Team der Kanzlei KAPPUS § BOHNE

Wir wünschenIihnen Frohe Weihnachten

Was bedeutet das Neue Heizungsgesetz für Mieter und Vermieter?

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Ab wann gilt es?

Das Neue Heizungsgesetz ist seit 8.9.2023 beschlossene Sache.

Es tritt am 1. Januar 2024 in Kraft.

Müssen Sie jetzt als Eigentümer bzw. Vermieter die bestehende Heizung austauschen?

Nein, es gibt keine Austauschplicht für bestehende Heizungen. Die neuen Regelungen gelten zunächst nur für Neubauten. Beispielsweise dürfen in Bestandswohnungen auch Defekte Gas- oder Ölheizungen weiterhin repariert werden. Holzheizungen bleiben ohnehin erlaubt.

Müssen sie als Mieter eine Mieterhöhung fürchten?

Das ist leider nicht auszuschließen. Vermieter können die Kosten für eine neue Heizung anteilig über eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Maximal, wenn der Vermieter staatliche Förderungen in Anspruch nimmt, um 10 % der Kosten, ohne staatliche Förderung 8% der Kosten. Insgesamt darf die Miete wegen des Heizungsaustauschs um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Kommen weitere Maßnahme zur Modernisierung der Mietsache hinzu, z.B Dämmung oder neue Fenster oder Ähnliches beträgt die Obergrenze 3 € pro Quadratmeter. Für Haushalte mit niedrigem Einkommen gibt es Härtefallregelungen.

Hohe Energiepreise bringen Vermieter und Mieter in Bedrängnis

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Selbst wenn Sie als Mieter freiwillig an der warmen Dusche sparen, auf ein entspannendes Bad verzichten oder ihre Raumtemperatur im Wohnzimmer verzichten, ohne Warmwasseraufbereitung ist eine Wohnung auf Dauer praktisch unbewohnbar.

Darf der Vermieter die Heizung einfach abstellen, um Gas zu sparen?

Auf diese Frage hatte das Amtsgericht Frankfurt a. M. (Urteil vom 26.07.2022 – Az.: 33 C 2065/22) kürzlich eine eindeutige Antwort.

Ein Vermieter in Frankfurt am Main hatte im Juli 2022, aufgrund einer drohenden Preissteigerung, die Gasheizung des Hauses komplett abgestellt. Mit der Folge, dass die Mieterinnen plötzlich ganz unfreiwillig ohne jegliche Warmwasserversorgung auskommen mussten.

Hiergegen erwirkten die Klägerinnen eine einstweilige Verfügung vor dem Amtsgericht, woraufhin der Vermieter seinerseits Widerspruch gegen dieselbige einlegte. Er argumentierte damit, dass er die Mieterinnen vor einer unerwartet hohen Nebenkostenabrechnung schützen wolle. Das Amtsgericht konnte er mit diesem Argument nicht überzeugen.

Der Anspruch der Klägerinnen ergebe sich, so führt das Gericht aus, bereits aus dem geschlossenen Mietvertrag (§ 535 BGB). An der vertraglichen Verpflichtung des Vermieters, eine bewohnbare Wohnung zur Verfügung zu stellen, würde auch eine Preissteigerung nichts ändern.

Zudem hätten die Mieterinnen einen Abwehranspruch aus Besitz (§§ 861, 862 BGB). In der Unterbrechung der Warmwasserzufuhr sei eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht zu sehen. Dem Vermieter stünde es frei, künftig eine höhere Vorauszahlung zu verlangen, eine finanzielle Sicherung des Vermieters durch zwangsweises Drosseln bzw. Abschalten des Verbrauchs sei hingegen unzulässig.

 Dürfen Sie als Vermieter unterjährig die Vorauszahlungen anpassen?

Das  Amtsgericht musste in dem entschiedenen Fall dazu keine Stellung nehmen. In der Praxis ist das aber eine sehr aktuelle Frage!

Häufig erhalten wir in der täglichen Anwaltspraxis Anfragen wegen unterjähriger Anpassung der Vorauszahlungsraten durch den Vermieter, der diese mit extremen plötzlichen Energiepreissteigerungen begründet.

Ob Vermieter in solchen Situationen rechtmäßig handeln, ist gerichtlich noch nicht abschließend entschieden. Die juristische Fachliteratur (Zehelein NZM 16/2022, 593) zeigt weitgehend Verständnis für diese Handlungsoption von Vermietern, zumal diese ansonsten teilweise zur Vorfinanzierung der vom Mieter in jedem Fall letztlich zu tragenden Energiekostensteigerung Fremdkapital aufnehmen müssten.

Welche Optionen haben Sie als Mieter?

  • gegenüber dem Vermieter –

Ungeachtet der rein rechtlichen Frage, ob und in welchem Umfang Vermieter einseitig vertragliche Vereinbarungen kurzfristig ändern dürfen, muss sich der Mieter seinerseits fragen, ob es wirklich sinnvoll ist, sich komplett gegen eine unterjährige Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter zu wehren. Denn Letztlich kommt das „dicke Ende“ mit der Jahresendabrechnung und ist dann in einem Betrag fällig.

Wir raten Ihnen daher: Gehen Sie frühzeitig auf ihren Vermieter zu und suchen Sie das Gespräch, um eine sinnvolle Einigung für beide Parteien zu finden. Meist liegt diese in einer zwar unterjährigen, aber moderaten Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen

  • gegenüber dem Gasversorger–

Was wenn der Gasversorger die Preise erheblich erhöht?

Leider gibt es in diesen Fällen keine wirklich gute Handlungsoption.

  • Die Erhöhung kann nicht verhindert werden.
  • Sie haben ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Energieversorger, aber das hilft im Ergebnis wenig, da bei einem Anbieterwechsel mit ähnlich hohen Energiepreisen zu rechnen ist.

Fazit: Was raten wir Ihnen?

Die Gesamtsituation ist für Mieter wie für Vermieter momentan auf Grund der hohen Energiepreise schwierig. Gerne würden wir Ihnen rechtliche Lösungen bieten, aber tatsächlich ist in dieser Ausnahmesituation eine menschliche Verständigung unter den Vertragsparteien vorzugswürdig. Das Recht an sich muss letztlich im Streitfall gerichtlich durchgesetzt werden können und allein die momentanen gerichtlichen Verfahrensdauern von 1 bis 1,5 Jahren bringen für Mieter wie für Vermieter nicht die erforderlichen schnellen Problemlösungen.

 Einzige Ausnahme sind einstweilige Verfügungsverfahren: Diese kommen aber nur in dringenden Eilfällen in Betracht, also beispielsweise im vom Amtsgericht Frankfurt a. M. entschiedenen Fall in Betracht oder wenn ihr Vermieter einen anderen, unzumutbaren „pfiffigen“ Energiesparplan umsetzen will, der Ihnen die Nutzung der Wohnung faktisch stark erschwert oder unmöglich macht.

Ihr Team der Kanzlei KAPPUS & BOHNE

Was bringt 2020 Neues im Mietrecht..?

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Zunächst wünschen wir allen unseren Mandanten einen guten Rutsch

in ein gutes, gesundes und  erfolgreiches Neues Jahr.

Bis zum 6. Januar sind wir nur eingeschränkt, von 10.00 – 12.00 Uhr und von 14.00- 16.00

telefonisch für Sie erreichbar.

Danach ist auch unser Anwaltsteam wieder komplett an Bord und wir im Laufe des Jahres voraussichtlich zu folgenden Themen

auf diesem Blog hier Stellung nehmen:

– zu der für 2020 geplanten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

– zur geplanten Verschärfung des Gesetzes gegen Wuchermieten

– zur Verlängrung und Nachjustierung der Mietpreisbremse

und allen spannenden Themen , die sich im Laufe des Jahres auch durch die

Rechtsprechung noch ergeben werden.

 

 

 

Landgericht Frankfurt a. M. erklärt die Hessische Mietpreisbremse für unwirksam

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Mit Urteil vom 27.03.2018 erklärte das Landgericht Frankfurt am Main die im November 2015 verkündete Hessische Mietenbegrenzungsverordnung für unwirksam. Nach Auffassung des Gerichts hat das Land Hessen die Verordnung nicht entsprechend den Anforderungen des Bundesgesetzgebers begründet. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig, da Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen wurde. Somit hängt die sogenannte „hessische Mietpreisbremse“, von der immerhin 16 Kommunen in Hessen betroffen sind, in der Luft und die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten. Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen rund um die „Mietpreisbremse“ und anderen mietrechtlichen Fragen zur Verfügung.