KAPPUS & BOHNE
Die Wohnung ist gefunden, der Mietvertrag unterschrieben – doch ist die vereinbarte Miete überhaupt zulässig? In vielen deutschen Städten begrenzt die Mietpreisbremse die Nettokaltmiete bei einer Wiedervermietung auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob tatsächlich ein Anspruch auf Senkung und Rückzahlung besteht, hängt vom Wohnort, dem Mietspiegel und mehreren gesetzlichen Ausnahmen ab.
Nein. Die bundesrechtliche Grundlage erlaubt den Ländern, Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert; ob sie am konkreten Wohnort gilt, ergibt sich aber weiterhin aus der jeweils aktuellen Landesverordnung.
Erfasst sind zahlreiche Großstädte und Ballungsräume, darunter je nach geltender Landesregelung etwa Berlin, Hamburg, München, Köln oder Frankfurt am Main. Vor jeder Berechnung steht deshalb die Prüfung, ob Stadt oder Gemeinde zum maßgeblichen Zeitpunkt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen war.
Die Mietpreisbremse betrifft vor allem die Miethöhe zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Sie ist von der Kappungsgrenze zu unterscheiden, die Mieterhöhungen in einem bereits laufenden Mietverhältnis begrenzt.
Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In vielen Städten bietet ein qualifizierter Mietspiegel die wichtigste Orientierung. Die Einordnung hängt nicht nur von der Wohnfläche ab, sondern unter anderem von Baualter, Lage, Art, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, können andere gesetzlich anerkannte Begründungsmittel erforderlich sein.
Auf die so ermittelte Vergleichsmiete wird bei der Mietpreisbremse grundsätzlich ein Zuschlag von zehn Prozent gerechnet. Erst der Vergleich dieses Grenzwerts mit der bei Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete zeigt, ob eine relevante Überschreitung vorliegen kann.
Nicht jede hohe Miete verstößt gegen die Mietpreisbremse. Besonders wichtig sind die gesetzlichen Ausnahmen nach § 556f BGB und die weiteren Sonderregelungen:
Will sich der Vermieter auf bestimmte Ausnahmen berufen, muss er dem Mieter vor Abgabe der Vertragserklärung grundsätzlich die gesetzlich vorgesehenen Auskünfte erteilen. Fehlen notwendige Informationen, kann das die Berufung auf die Ausnahme erschweren oder zeitweise ausschließen.
Mieter müssen eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe nach § 556g BGB gegenüber dem Vermieter rügen. Das Schreiben sollte das betroffene Mietverhältnis eindeutig benennen und erklären, dass die Miethöhe gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt.
Bei Mietverträgen, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, kann zu viel gezahlte Miete unter bestimmten Voraussetzungen ab Beginn des Mietverhältnisses zurückverlangt werden, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgt und das Mietverhältnis noch besteht. Erfolgt die Rüge später, kommt eine Rückforderung regelmäßig erst für die Zeit nach ihrem Zugang in Betracht.
Eine belastbare erste Prüfung wird leichter, wenn folgende Informationen vollständig vorliegen:
Mieter sollten die vertraglich vereinbarte Miete nicht eigenmächtig kürzen. Bis zur Klärung kann eine unberechtigte Kürzung Zahlungsrückstände und weitere Risiken auslösen.
Wer zunächst einschätzen möchte, ob die eigene Miete die zulässige Grenze überschreiten könnte, kann dafür auch digitale Angebote nutzen. Mietono.de bietet eine strukturierte Vorprüfung zur Mietpreisbremse an. Bei geeigneten Fällen kann anschließend eine unabhängige Partnerkanzlei die rechtliche Prüfung, die Rüge und die weitere Durchsetzung übernehmen.
Eine solche Vorprüfung ersetzt nicht die Bewertung sämtlicher Besonderheiten des Einzelfalls. Gerade bei Vormiete, Modernisierung, möblierten Wohnungen oder Staffelmieten kommt es auf die konkreten Vertragsunterlagen an.
In Großstädten und Ballungsräumen kann bereits eine monatliche Abweichung erhebliche Auswirkungen über die gesamte Mietdauer haben. Deshalb lohnt es sich, die Ausgangsmiete frühzeitig mit dem am Wohnort maßgeblichen Mietspiegel und den gesetzlichen Ausnahmen abzugleichen.
Ergibt sich eine mögliche Überschreitung, sollten Mieter ihre Berechnung dokumentieren und die weitere Vorgehensweise rechtlich prüfen lassen. KAPPUS & BOHNE bietet insbesondere für Fälle im Rhein-Main-Gebiet eine mietrechtliche Beratung in Frankfurt. Auch Vermieter profitieren von einer sorgfältigen Prüfung, bevor sie sich auf Vormiete, Neubau oder Modernisierung berufen.
Nein. Entscheidend ist, ob das jeweilige Bundesland den Wohnort durch Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.
Grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern die Mietpreisbremse anwendbar ist und keine gesetzliche Ausnahme greift.
Sie kann auch dort gelten. Ein nachvollziehbarer Möblierungszuschlag kann jedoch zusätzlich zu berücksichtigen sein, weshalb die Berechnung häufig anspruchsvoller ist.
Ja, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und die Miethöhe ordnungsgemäß gerügt wurde. Der mögliche Rückforderungszeitraum hängt insbesondere von Mietbeginn und Zeitpunkt der Rüge ab.
Die berechtigte Geltendmachung von Rechten aus der Mietpreisbremse ist für sich genommen kein gesetzlicher Kündigungsgrund. Andere Kündigungsgründe bleiben davon unberührt.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
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